近日，国家统计局相继发布了70个大中城市商品住宅销售价格、房地产开发和销售情况月度报告。从主要指标来看，房地产市场销售、开发投资，房地产开发企业到位资金等主要指标均比去年全年出现改善。上半年，全国商品房销售面积同比下降5.3%，销售额增长1.1%，均明显好于去年全年。销售面积降幅明显收窄，销售额由降转升。同时，房地产开发投资同比下降7.9%，房地产开发企业本年到位资金下降9.8%，降幅比去年全年不同程度收窄。

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对此，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖提到，今年房地产市场还处于调整阶段，但和去年相比，房地产市场逐步呈现企稳态势。从投资、销售、企业资金情况看，都比去年全年有不同程度的改善。下阶段，随着房地产市场逐步调整到位，房地产市场会逐步企稳，房地产投资会逐步回到合理增长水平。

70城新房价格环比由涨转跌，居民改善住房需求强烈

从需求端来看，在“房住不炒”的政策作用下，投机性住房需求逐步得到抑制，刚性和改善性合理住房需求有序释放。国家统计局数据显示，2023年6月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，各线城市新建商品住宅销售价格环比持平或略降、二手住宅环比下降；各线城市新建商品住宅销售价格同比有涨有降、二手住宅同比下降。

贝壳研究院市场分析师刘丽杰分析认为，当前房地产市场的节奏从一季度的恢复性反弹回到常态，同时买方市场的特征越来越强，房源供应充足，房源去化周期拉长，业主售价预期下调，因此房价短期处于回落阶段。此外，我国仍处于新型城镇化较快的发展阶段，居民改善住房的需求强烈，这类住房需求是市场恢复平稳健康的坚实基础。

根据中指研究院数据，进入7月，重点城市市场活跃度继续回落，7月首周（7月3日-9日）重点50城商品住宅周度成交面积环比下降59%，同比下降39%，上周重点城市成交规模处在低位，市场调整态势仍较明显。

从需求端整体来看，58安居客研究院院长张波表示：“目前政策层面主要通过大力放松公积金贷款、强化购房补贴，以及降低首付比拉动需求侧的操作为主，但政策在市场上的效力释放并不明显，或并不持续。核心一二线城市依然存在着诸多限制性楼市政策，包括限购和限价，政策工具箱中依然有着诸多可操作品种，预计未来高能级城市的支持将进一步扩大，如支持置换改善需求、优化远郊限购。”

房屋新开工降幅超三成，新开工低基数效应或逐渐显现

供给端方面，部分房地产企业“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式难以为继，房地产市场供给正经历阶段性调整。上半年，受销售市场修复不及预期、政府推地缩量持续、企业融资状况没有明显改善等因素影响，1-6月，房屋新开工面积和房地产开发投资累计同比降幅分别为24.3%、7.9%，较1-5月分别扩大1.7、0.7个百分点。6月单月，房地产开发投资同比降幅仍在10%以上，房屋新开工降幅超三成。

中指研究院在解读中提到，短期来看，新开工低基数效应或逐渐显现，下半年新开工面积同比降幅或逐渐收窄，但新房销售修复缓慢、土地缩量等因素或导致新开工难有明显改善。开发投资方面，预计竣工进一步改善将对投资形成一定支撑，叠加去年同期低基数效应，房地产开发投资额同比降幅有望收窄，但全年调整压力仍较大。

此外，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也提到，新房环比“由涨转跌”，二手房价环比跌幅扩大，是二季度市场交易情绪较弱，成交量下滑的必然结果。同时，叠加近期债务到期、保交楼力度加大对资金需求增加，开发商重回降价促销通道。背后的原因在于，一季度积压的需求释放完毕后，需求出现断层、接续不上。

“对此，政策端已经开始部署，比如6月20日降低LPR、央行提出要优化过热时期的紧缩性政策。预计按揭利率进入新一轮下降周期，各地因城施策的力度继续加大，预计三季度相比二季度会有所好转。”李宇嘉补充道。

从中长期来看，付凌晖表示，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展，这是由房地产市场发展阶段变化、市场供求关系调整决定的。下阶段，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，实施好房地产市场平稳健康发展长效机制，继续支持刚性和改善性住房需求，规范发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳运行，保障民生需要。